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老舊小區改造一舉多得 建立多元化融資機制破解資金困局
發布時間：2019-07-08 分類：趨勢研究
業內人士認為，在防范隱性債務不放松和棚改收縮的背景下，穩投資和穩基建并非簡單地“走老路”
涉及上億人的老舊小區改造正在穩步推進中。繼6月19日國務院常務會議再次明確，要推進城鎮老舊小區改造后，7月1日，住房和城鄉建設部副部長黃艷在國務院例行政策吹風會上表示，推進老舊小區改造既保民生又穩投資，同時還能拉動內需，這是一個一舉多得的工作。
據悉，2017年底，住建部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點，而截至2018年12月份，試點城市共改造老舊小區106個。
據住建部標準定額司巡視員倪江波此前透露，經初步統計，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。由此可以看出，老舊小區改造確實存在較大的投資需求。
黃艷稱，城鎮老舊小區改造涉及面廣，是一項系統工程。做好這項工作，需要破解三方面難題：一是建立多元化融資機制，加大改造資金籌集力度；二是地方加強統籌協調，強化基層組織建設，發動小區居民通過協商形成共識，積極參與老舊小區改造。三是在改造中因勢利導，同步確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則，同步建立小區后續管理機制。
針對老舊小區改造錢從哪里來問題，國務院常務會議已經給出了答案：要創新投融資機制。即今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。
記者注意到，在6月25日國家發改委發布的《中央預算內投資保障性安居工程專項管理暫行辦法》中，城市、縣城（城關鎮）老舊小區改造配套基礎設施建設赫然在支持范圍之內。
“只靠政府財政對老舊小區進行改造顯然是不現實的。”58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時認為，對于老舊小區改造的資金來源，更多的還是要調動社會資本的積極參與，在改造過程中平衡好資本方的投入和收益，讓資本方不但參與共建，并且能夠參與后續共同運營。如通過機制保障的措施，讓資本方可在養老、托幼等方面更多參與并實現合理收益，以此提高社會資本參與的動力。
從目前的情況來看，穩投資、穩基建的信號越發明顯。
在中信證券固定收益首席分析師明明看來，雖然今年以來的宏觀政策雖然以“六穩”為主，但政策力度卻已經從2018年的寬松有所回擺，貨幣政策逆周期調節、財政政策寬松力度有限。此前，“六穩”工作中被關注最多的仍然是穩就業，而本次國務院常務會議是首次關注投資端。疊加6月10日國新辦發布的《關于做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》中允許專項債券作為符合條件重大項目資本金，已然透露出穩投資、穩基建的信號。
明明認為，在防范隱性債務不放松和棚改收縮的背景下，穩投資和穩基建并非簡單地“走老路”，所以，本次國常會部署推進老舊小區改造，或許就在試圖探索一條新的道路。
值得關注的是，與“房”沾邊的任何消息，總是能起市場的廣泛關注。對于國務院部署推進老舊小區改造，市場最為關心的莫過于其對房地產市場可能帶來的影響。
對此，張波認為，就目前現有的房地產市場來說，推進老舊小區改造并不會拉動購房需求提升，同時也不會產生類似棚改后短期購房需求大量激增的情況。
